Jak funguje hypoteční úvěr

Hypoteční úvěr je dlouhodobou formou úvěru, který je zajištěný zástavním právem k nemovitosti. To znamená, že při sjednání hypotéky musíte dát nemovitost jako záruku, například dům, byt nebo pozemek. Nemovitost může být ještě ve výstavbě, ale musí být zapsána v katastru nemovitostí.

1. „Klasická“ hypotéka: Nejčastěji využívaný druh hypotéky pro nákup nemovitosti, například bytu, domu nebo pozemku. Tuto hypotéku lze využít také pro koupi družstevního bytu, pokud máte jinou nemovitost, kterou můžete poskytnout jako zástavu. Podmínky a výši hypotéky je nutné projednat přímo s bankou, orientačně si ji ale můžete spočítat s pomocí hypoteční kalkulačky. Pokud kupujete nemovitost společně s někým, jako je manžel/manželka, partner/partnerka nebo rodiče/dospělé dítě, budete se muset zabývat spoludlužnictvím a v případě manželů i SJM (společným jměním manželů).


2. Americká hypotéka: Alternativa klasického spotřebitelského úvěru, kterou lze využít ke koupi čehokoli. Obvykle má nižší úrokovou sazbu než klasický úvěr, ale stále se ručí nemovitostí. I její výši si můžete orientačně spočítat na kalkulačce pro americkou hypotéku.


3. Hypotéka se zálohovým čerpáním: Tato hypotéka je vhodná pro případy, kdy plánujete stavbu, rekonstrukci či opravu domu, bytu nebo chalupy, a to včetně svépomoci. Banka a žadatel stanoví společně rozpočet, na základě kterého jsou peníze z hypotéky postupně uvolňovány ve formě záloh. Podmínky této hypotéky je vhodné projednat s bankou individuálně podle vašich potřeb.


4. Hypotéka na refundaci: Tato hypotéka je určena pro případy, kdy jste již uhradili náklady na rekonstrukci nebo dostavbu nemovitosti, ale potřebujete si půjčit peníze na dokončení. Banka vám v rámci této hypotéky proplatí již zaplacené investice do nemovitosti až 3 roky zpětně.


5. Hypotéka bez nemovitosti: Pokud si chcete koupit nemovitost, ale ještě jste si nevybrali tu pravou, můžete využít hypotéku bez nemovitosti. Tato hypotéka vám umožňuje vybírat nemovitost po dobu 3 let s jistotou získání hypotečního úvěru. Během této doby si můžete najít nemovitost a banka vám poskytne hypotéku na její nákup.


6. Štafetová hypotéka: Předávání hypotéky funguje v tomto případě jako štafeta. Právě tuto hypotéku často využívají rodiče kupující nemovitost svému dítěti, které ještě není plnoleté nebo nemá dostatečný příjem na vlastní bydlení. Jakmile váš potomek začne vydělávat, předáte mu splácení hypotéky. Podmínky štafetové hypotéky jsou stejné jako u běžné hypotéky, s tím rozdílem, že se s bankou domluvíte na svých záměrech, kdy by mělo dojít k předání apod. Už při sjednání si tak domluvíte podmínky předání a usnadníte si budoucí převod hypotéky.


7. Hypotéka 2v1: Když si sjednáváte klasickou hypotéku, obvykle ji využijete na pokrytí nákladů spojených s pořízením nemovitosti. Dříve nebo později se ale mohou objevit další výdaje spojené s rekonstrukcí nebo vybavením. Proto je výhodné využít tzv. neúčelovou část hypotéky, kterou vám banka může půjčit až do výše 800 000 Kč. Tuto částku můžete použít prakticky na cokoli, například na rekonstrukci kuchyně, přeměnu dětského pokoje na studentský nebo cokoli jiného. O neúčelovou část zažádáte zároveň s hypotékou. 


8. Flexibilní hypotéka (už nenabízíme): Flexibilní hypotéka je podobná běžné hypotéce, ale s jednou výhodou –⁠ umožňuje vám upravit splátky podle vaší potřeby. Můžete si je odložit až o 3 měsíce nebo snížit až o polovinu. Je vhodné zvolit si flexibilní hypotéku hned při sjednávání, protože ne každý má pravidelný měsíční příjem a možnost přizpůsobit si splátky bez dalších poplatků se může hodit.

Každý, kdo si pořídí hypotéku, se v průběhu času setká s možností refinancování. K němu obvykle dochází na konci období fixace, kdy je vhodné s bankou projednat podmínky dalšího fixačního období s dostatečným předstihem, ideálně alespoň 3 měsíce předem. Refinancování budete řešit i v případě, kdy už máte hypotéku u jiné banky, blížíte se konci fixace a chcete buď změnit banku, nebo získat lepší podmínky svého hypotečního úvěru.